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국토부 공시가격 '들쑥날쑥' 산정 파장-감사원, 주택-토지 산정 근거 37% 불일치...지자체 토지·주택 담당, 부동산價 책정 천차만별

국토교통부가 그동안 토지와 단독주택의 공시가격 산정 과정에서 기준이 들쑥날쑥하고 검증도 부실했던 걸로 감사원 감사 결과 드러났다.

특히 공시가격은 재산세와 건강보험료 등 각종 세금의 기준이 되기 때문에 파장이 클것으로 예상된다.

19일 감사원은 지난해 공시된 전국 단독주택과 토지의 공시가격을 비교, 분석한 내용에 따르면 국토교통부와 한국감정평가원, 지자체 등의 공시가 산정 기준을 보면 표준부동산 표본이 적정 수준보다 적고 필수요소를 제대로 반영하지 않았으며 부동산 가격에 결정적인 영향을 주는 용도지역을 누락한 채 행정구역과 동만 고려해 주택 공시가격을 산정하는 등  5건의 위법 ㆍ부당사항을 확인했다고 밝혔다.

실제로 같은 지자체에서도 개별공시지가와 개별주택가격을 산정하는 부서가 달라 같은 땅에 다른 가격을 매긴 사례가 144만건으로 전체의 37%에 달했다. 땅값과 집값을 합친 가격이 땅값보다 낮은 사례도 22만8475건이나 됐다.

 

또, 22만 가구에 대해서는 땅값이 땅값과 집값을 합한 금액보다 더 높게 나오는 '역전 현상'도 지적됐다.

감사원의 지적사항은 ▲개별부동산 특성조사 오류 ▲개별공시지가 조사와 공부상 용도지역 불일치▲개별공시지가 산정 누락▲개별공시가격 의무검증 대상의 검증 누락▲표준부동산 표본 수 확대 등이다.

감사원의 감사 결과가 발표되면서 보유세 부담에 대한 반발 정서가 커질 전망이어서 부당한 세금납부에 대한 민원이 증폭될 것으로 보여진다.

국토교통부 감사원 지적사항에 대한 대책 등을 발표했다.  

 1) 개별부동산 특성조사 오류
주택 부속토지에 대해 발생한 토지 특성조사와 주택 특성조사 간 토지특성의 불일치에 대해서는 지자체 내에서 주택조사와 토지조사를 담당하는 부서 간 상호검증 절차를 거쳐 특성불일치를 개선하도록 ‘개별공시가격 조사·산정지침’을 개선했고, 개별공시가격 산정시스템에서 특성 불일치 목록을 추출하여 불일치 해소 또는 사유입력 후 공시가격을 산정토록 조치했다고 밝혔다.

또한, 금년 내 지리정보시스템(GIS)을 활용하여 특성조사 내용을 확인하고, 불일치 사항에 대하여는 시·군·구별로 현장확인 등의 과정을 거쳐 불일치를 개선하도록 할 계획이다.

개별주택 부속 토지의 공시가격이 개별주택 공시가격(토지+건물합산) 보다 비싼 역전현상은 그동안 주택 공시가격에 적용해 온 공시비율*로 인해 발생했던 것으로 올해 공시가격 부터 공시비율 적용을 폐지하여 점진적으로 개선해 나가겠다고 밝혔다.

역전현상을 한 번에 개선할 경우 주택공시가격이 급격히 상승할 수 있는 문제가 있어, 공시가격의 현실화율을 제고하는 과정에서 점진적으로 함께 개선해 나간다는 방침이다.

2) 개별공시지가 조사와 공부상 용도지역 불일치
개별공시지가 산정 시 적용한 용도지역과 토지이용계획서 등 공부 상 용도지역 간의 불일치를 해소하기 위해, 산정시스템과 공부를 비교하여 불일치 목록을 추출하고, 불일치 건에 대해서는 해소하거나 불일치 사유를 입력토록 이미 조치 했다고 밝혔다.


3) 개별공시지가 산정 누락
부동산가격공시법 상 공시가격을 조사·산정해야 하는 사유지임에도 공시가격이 누락되는 문제가 발생하지 않도록, 토지대장에 등재된 모든 필지를 개별공시가격 산정시스템에 자동이관하고, 미산정 토지에 대해서는 사유를 입력토록 했다고 밝히면서 이번 감사원에서 지적한 산정누락 사유지는 대부분 도로, 하천 등으로 사용되어 부동산공시법령상 공시지가를 결정·공시하지 않아도 되는 토지들이란 입장을 내놨다.

4) 개별공시가격 의무검증 대상의 검증 누락
지자체가 개별공시가격에 대한 검증기관에 검증의뢰 시 필수검증대상 토지가 누락되지 않도록 개별공시가격산정시스템에서 추출된 검증대상목록의 임의 삭제·수정을 금지하고, 검증의뢰 시 필수검증대상목록이 첨부되어 검증대상 목록을 검증기관이 확인하여 검증누락이 없도록 개선했다고 밝혔다.

5) 표준부동산 표본 수 확대
올해 공시에서는 예산에 반영된 표준부동산 규모(표준지 50만 필지, 표준주택 22만호)를 유지하면서 행정구역 및 용도지역을 고려하여 체계적으로 지역별로 배분했으며 감사원이 권고한 표본 수 확대를 위해서는 예산이 추가 소요되는 만큼, 예산편성 과정에서 재정당국과 협의할 계획이라고 밝혔다.

개별공시가격은 부동산의 개별특성 외에도, 인근 부동산가격 및 전년도 공시가격과의 균형성 등을 종합 고려하여 결정되는 만큼, 개별부동산에 대한 공시가격 조사·산정 책임이 있는 지자체에서 철저한 검토 과정을 거치도록 할 계획이라고 밝혔다

 

조은영  sjnewsjo@naver.com

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