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대전, 청주 등 투기과열지구 조정대상지역 지정-정부, 6.17 부동산 대책 발표... 갭투자 차단 주력

최근 부동산시장이 급등한 대전과 청주지역이 조정대상지역으로 지정되고 특히 대전은 대덕구를 제외한 4개구에 투기과열지구를 지정됐다.

정부는 21번째 주택시장 안정을 위한 관리방안을 추가로 발표하면서 조정대상지역과 투기과열지구 등을 추가 지정했으며 개발호재로 상승 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 토지거래허가구역으로 지정하고 갭투자를 차단을 위해 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화했다고 17일 밝혔다.

투기과열지구는 조정대상지역 지정 이후에도 과열이 지속되거나 비규제지역 중 부동산 시장이 급등한 경기 10개 지역 인천 3개 지역, 대전은 대덕구를 제외한 4개구 전지역을 투기과열지구로 지정됐다.

조정대상지역은 대전 전지역과 청주를 비롯한 경기, 인천중 일부지역을 제외한 전 지역이 포함됐다.

정부는 최근 서울 등 수도권과 지방 일부 지역의 집값 급등 주범으로 법인거래와 갭투자를 꼽았다.

개인 주택을 사들인 법인 비중은 서울의 경우 2017년 0.5% 수준에서 올해 1~5월 2.2%까지 늘었고 경기와 인천 역시 같은 기간 0.7%→6.4%, 0.6%→8.2%로 증가했다. 방사광가속기 유치 영향으로 집값이 단기간에 급등한 청주는 그 비중이 0.9%에서 12.5%로 확대했다. 전세보증금을 끼고 집을 사는 갭투자 비중 역시 올해 1월 48.4%에서 지난달 52.4%(서울)까지 확대했다. 특히 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 갭투자 비중이 72.7%(5월)에 달했다.

정부는 먼저 규제지역을 확대했다. 연천 등 일부 접경지역을 제외한 경기, 인천 모든 지역과 대전, 청주를 신규 조정대상지역으로 묶었다. 또 수원, 성남 수정, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2), 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구를 투기과열지구로 신규 지정했다. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제와 양도세 등 세제, 분양권 전매제한 등 깐깐한 규제를 적용한다.  

정부는 또 잠실 MICE 개발사업, 강남 영동대로 복합개발사업 등 강남권 대규모 개발 프로젝트가 본격화함에 따라 해당 사업 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 고강도의 실거래 기획조사 범위도 확대할 계획이다.

정부는 집값 올리는 주범으로 지목한 갭투자 차단에 나섰다. 투기과열지구 등 규제지역에서 주담대를 활용해 주택을 산 무주택자는 1년 안에 해당 주택에 전입해야 하고, 1주택자는 기존 주택을 팔고 신규 주택 전입을 6개월 안에 완료해야 한다.

특히 투기지구나 투기과열지구의 3억원 초과 주택을 사면 전세대출 보증을 제한하기로 했다. 전세대출 보증 제한 기준을 종전 9억원에서 3억원으로 대폭 낮춘 것이다.

법인에 대한 규제도 강화한다. 전국 모든 지역의 주택 매매·임대사업자의 주담대를 전면 금지하고, 양도세도 최대 30%까지 추가 과세할 계획이다.

법인 주담대 금지와 함께 세제도 강화했다. 현재 법인은 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 양도소득의 10%를 추가 과세하고 있다. 추가 과세분을 20%로 인상하고, 조정대상지역은 10%포인트(p)를 추가 가산할 계획이다. 주택거래 시 법인용 신고서식을 별도로 작성하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화하도록 했다.

정부는 투기 수요가 높은 재건축 시장에 대한 규제도 강화할 계획이다. 최근 양천구 목동 등 안전진단 통과 단지를 중심으로 재건축 집값이 급등하자 규제 강화에 나선 것이다.

먼저 안전진단의 관리 주체를 기존 자치구에서 시·도 단위로 격상했다. 지역 민원에 민감할 수밖에 없는 구청을 관리주체에서 제외해 안전진단 업무의 독립성을 강화할 계획이다. 또 부실 안전진단기관에 대해 2000만원 과태료를 부과하고 2차 안전진단의 현장조사를 강화했다.

재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 징수도 본격적으로 시작할 계획이다. 지난해 말 헌법재판소가 재초환을 합헌이라고 결정함에 따라 올해 하반기부터 부담금을 본격적으로 징수하기로 했다.

국토부에 따르면 강남권 5개 단지의 평균 재초환 부담금 예상액은 조합원 1인당 4억4000만원에서 5억2000만원이다. 재초환은 재건축으로 발생한 이익이 조합원당 평균 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 최대 절반을 세금으로 내는 제도다. 그동안 유예됐다 지난 2018년 부활했다.

이 밖에 지난해 발표한 12-16 대책 등 기존 규제의 후속조치를 조속히 추진할 계획이다. 종부세와 양도세 강화, 임대등록 혜택 축소, 불법 전매 청약제한 강화 등 법률 개정사항을 올해 하반기 중 완료할 방침이다.  

다음은 일문일답 내용 전문이다.

▲ 이번 대책 추진 배경은?

작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속되고 특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황이었다.

자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준으로 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응이 필요하다고 판단했다.

▲이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지?

서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 보인다.

또한, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 할 계획이고 향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것이다.

▲금번 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생되나?

 관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생된다.

▲4. 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?

투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용됨에 따라 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매가 불가하다.

기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용되며 조정대상지역은 전매제한이 적용되지 않는다.

▲토지거래허가구역의 지정 효과는?

허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요하다.

허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생되고 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지된다.

▲안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지?

법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행하고, 현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행된다.

▲2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?

거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않는다.

적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있다.

 

▲조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?

분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며, 반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능하다.

▲사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는?

재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정・부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부하면된다. 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상이다.

▲법인 거래가 많이 늘었는지?

부동산매매업‧임대업 법인 수는 ‘17년 이후 증가세를 보여왔으며, 이에 따라 법인의 아파트 매수 비중도 ‘17년 1%에서 ’20년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가했다. 특히, ‘19년 말부터 인천‧청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착되었다.

▲법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?

금번 종부세 인상은 「‘21년도 종부세 부과고지액」에 반영되고 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6.1.을 기준으로 과세되며, 금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세될 예정이다.

 

▲법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?

현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율이 적용된다.

금번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나, 사택ㆍ미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율이 제외된다.

▲ 공공재개발은 어떻게 추진되고 있는지?

현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중으로, 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획이다.

주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의 중이며, 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 개시하여, 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획이다.

◈ 대출 규제 관련

▲ “6개월” 산정시점은?

주택담보대출 실행일로부터 6개월이며 단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월이다.

▲주담대 전입‧처분요건 강화 규제 시행일은?

행정지도를 거쳐 7월1일부터 시행 예정이며 6월 30일까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용된다.

▲가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?

가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않는다.

▲전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?

대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요하고 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한된다.

▲주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?

이번 대책을 통해 강화되는 처분‧전입 요건은 주택구입목적 주택담보대출을 받는 경우에 적용되고 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음

주택구입목적 주택담보대출은 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함한다.

▲보금자리론 전입‧실거주요건 강화 시행일은?

7월1일부터 시행예정이며 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정이 적용된다.

▲ “3개월” 기산시점은?

주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산하고 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않는다.

▲전입 및 실거주요건의 확인 방법은?

전입 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행에 제출하면되고 실거주 유지 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영되며 주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치된다. 

◈주택매매 임대사업자 주담대 금지 관련  

1. 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?

주택매매업·임대업 대출인 경우, 시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없다.

2. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?

주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면, 조치 시행일(7.1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매‧임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없다.

3. 조치 시행일은 언제인가?

행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정이고 7월 1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용된다.

4. 주택매매‧임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

임차인 보호를 위해 주택 매매‧임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용된다.

◈투기‧투과지구 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한

1. 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용 제한 대상은?

규제 시행일 이후 매입한 아파트가, 주택가격이 KB시세 등을 기준으로 “시세 3억원을 초과”하고, “투기·투기과열지구”에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함된다.

2. 투기‧투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?

보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정이다.
시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며, 시행일 前 전세계약을 이미 체결*한 경우 종전 규정 적용된다.   단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요

3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획이다. 또한 회수규제의 경우에는 투기‧투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외도 인정할 계획이다.

4. 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?

금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 연체정보 등록연체이자 등 불이익이 부과된다. 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다. 

 

▲금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?

규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19일)부터 바로 적용된다. 단, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됨.

2. 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?

 규제지역 지정 효력발생일(6.19일)부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됨(12.16대책 사항) 다만, 임차인 보호를 위해 6.18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

조은영  sjnewsjo@naver.com

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