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계약갱신요구권 명시 등 공인중개사법 강화된다

중개대상물 확인 설명서에 명시된 공인중개사 

확인사항란에 포함된 계약갱신요구권 행사여부

주택을 사고 팔 때 계약갱신요구권을 반드시 명시해야 하는 등 공인중개사법이 강화되어 시행된다.

11일 국토교통부에 따르면 주택 매매 시 매수인-매도인 간 분쟁을 최소화하기 위해 「공인중개사법 시행규칙」 을 12일 개정·공포하고 2월13일부터 시행한다고 밝혔다.
그동안 중개대상물 확인·설명에 계약갱신요구권 행사여부가 명시되지 않아 계약자 간 분쟁소지가 있었으나  앞으로 주택 매매 시 공인중개사가 매도인으로부터 확인서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 매도인과 매수인이 반드시 확인 절차를 밝아야 한다.

또, 공인중개사는 계약갱신요구권을 확인할 수 있는 자료를 매도인으로부터 받아 첨부하고 계약 시 계약갱신요구권과 관련된 권리관계를 중개의뢰인에게 설명하여 분쟁을 최소화해야 한다.

예를 들어 임차인이 있는 집을 매매하는 경우 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였는지 여부를 확인하지 않고 계약을 체결한 이후, 소유권이 이전되기 전에 임차인이 계약갱신을 요구하면 새 집주인은 갱신 거절을 할 수 없어 이사를 못하는 경우가 발생했다.  
앞으론 계약갱신요구권 행사여부 및 관련된 권리관계를 당사자간 확인하여 새 집주인(매수인)과 매도인간에 분쟁이 없도록 사전에 명확히 설명된다.  

이와함께 민간임대 등록사항도 개정된다.
공인중개사가 민간임대등록사업자의 임대차계약을 중개함에 있어, 현행 중개대상물 확인·설명서에 임대의무기간과 임대개시일을 추가하여 민간임대주택에 대해 보다 상세한 정보를 미리 확인한 후 임차인에게 설명해야 한다. 이로써 임대가시일부터 임대기간이 시작되므로 현 시점 기준 잔여 임대의무기간 파악이 가능해 진다.
이 밖에 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 단기민간임대가 페지된다.

이제까지는 공인중개사가 민간임대등록 의무기간과 임대개시일을 확인하여 설명하는 항목이 없어, 임차인이 거주가능기간에 대해 정확한 설명을 받지 못하는 경우 발생해왔다.

앞으로는 중개대상물 확인·설명서에 임대의무기간과 임대개시일이 표시되어 공인중개사가 임차인에게 법적으로 보장되는 거주가능기간 안내를 할 수 있다.  

업무정지기준 및 처분기준도 명확하게 개선된다.
공인중개사법상 업무정지 기준에 착오 또는 단순 실수 시 가중·감경사유가 없고, ‘최근 1년 이내’로 되어 있어 기준시점이 모호하여 이를 보완할 필요가 있었다.
이에 따라 위반행위의 내용·정도·동기 및 결과 등을 고려하여 업무정지 기준을 가중·감경 할 수 있도록 하고 최근 1년 이내의 기준시점을 업무정지처분 또는 과태료 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위반행위를 하여 적발된 날을 기준으로 명확히 적용된다.

예로 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우에는 업무정지 6개월을 명하도록 규정하고 있으나, 기준 시점이 위반행위를 한 날인지 위반행위를 적발한 날인지 모호했다.

앞으로는 최근 1년 이내의 기준시점을 업무정지처분 또는 과태료 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위반행위를 하여 적발된 날을 기준으로 명확하게 개선된다.

조은영  sjnewsjo@naver.com

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